Cea mai mare greșeală este să aprobi planuri peste tot, să îi lași pe oameni să construiască și apoi să nu poți să le asiguri pachetul minimal de servicii publice și infrastructură.
Dacă îi întrebi pe oameni cum simt orașul o să zică că e haos și o atmosferă agresivă, dezordine, pare că fiecare a făcut cum a vrut și acum țipăm unii la alții la fiecare colț de stradă.
Ne-am abuzat unii pe alții, ne-am suit cu interesele noastre peste drepturile celorlalți. Le-am făcut blocuri lângă casă și ne-am parcat mașina pe trotuar.
Pentru că nimeni nu ne-a oprit, nimeni nu a impus niște reguli pentru toată lumea. Tot ce a trebuit a fost o șpagă care să deschidă drumul spre împlinirea unor nevoi personale prin abuzarea nevoilor celorlalți.
Un oraș modern, ca și o societate modernă și liberală, înseamnă o echilibrare a multiplelor interese ale cetățenilor ei în beneficiul tuturor. Un oraș dinamic, activ, creativ în cadrul unor reguli clare și corecte pentru toată lumea.
Ordine, previzibilitate, oportunități egale. Dezbatere despre posibilele căi de urmat, cu date pe bune, cu ce pierdem și ce câștigăm, urmate de un proces de decizie transparent și onest.
Un oraș bun e cel în care interesele s-au coordonat și toată lumea iese la sfârșit mai bine. În care interesele unora nu îi agresează pe ceilalți, ci sunt negociate în așa fel încât să câștige toți câte ceva. În care, odată ce ți-ai făcut o casă, știi sigur că nu își va face nimeni bloc peste tine. Că parcul rămâne parc chiar dacă lângă el crește un bloc de birouri.
Urbanismul nu e despre estetică, e despre conviețuire.
Interesul public
Timp de 30 de ani, după 1989, primăriile din România nu au reprezentat interesul public. Singurele interese care au contat au fost interesele personale ale aleșilor (șpaga) și interesele partenerilor lor privați care au profitat abuzând nevoile și drepturile celorlalți cetățeni. Urbanism sălbatic și de cumetrie.
Nimeni nu și-a pus problema cum îi afectează construcțiile private pe ceilalți, cât ne costă, ce ne iau, cum am putea face mai bine în așa fel încât toată lumea să câștige. Pentru că autoritățile nu și-au înțeles rolul de mediator, balanța intereselor a fost complet dezechilibrată și s-a rupt căzând complet numai în direcția intereselor private ale privilegiaților care aveau relații cu aleșii momentului.
Ordine și reguli clare
Toată lumea simte nevoia de ordine. Orașul este haotic și agresiv. Construcțiile se înmulțesc, dar nimeni nu simte că ar exista vreo logică sau vreo coerență în ceea ce se face.
Reguli există, dar ele sunt modificate mult prea des. De câte ori cineva vrea să facă ceva, el propune să schimbăm regulile în cazul lui. Fenomenul are și un nume, urbanism derogatoriu. Avem un plan de urbanism general (PUG), vechi, desigur, care dă reguli pentru tot teritoriul orașului, dar îl schimbăm la fiecare colț de stradă și pe fiecare teren prin planuri zonale (PUZ) după cum își dorește fiecare investitor.
O condiție esențială pentru un oraș echitabil este să avem niște reguli clare și simple pe care să le respectăm. Stăm, discutăm, ne certăm, ne împăcăm, dar ajungem la o concluzie și ne ținem de ea.
Degeaba ai reguli dacă le schimbi prea des și nejustificat.
Negociere
Primăriile ar trebui să fie negociatori în interes public. Ele ar trebui să pună la masă toate diferitele interese legitime, dar reprezentând în primul rând interesul celor care nu se pot așeza la masă, cetățenii.
Dezvoltatorii vor să construiască, cetățenii, cei care sunt și cei care vor veni, au nevoi. Interesele și nevoile trebuie negociate și coordonate. Primăriile nu au bani și nu au terenuri. Privații au bani, au terenuri și vor să construiască. Din întâlnirea lor se pot naște lucruri benefice pentru toată lumea. Tot ce e necesar este ca primăriile să negocieze și să găsească soluția din care câștigă toată lumea.
Toate regulile de urbanism oferă marje de negociere, de depășire a limitelor maxime cu celebrele 20%. Primăriile ar trebui să folosească aceste marje pentru a obține ceva pentru oraș. Vrei un etaj în plus? Faci un părculeț, niște parcări publice, cedezi o zonă din teren pentru o investiție publică, o școală, o grădiniță.
În acest moment primăriile din România se sperie când aud de negocieri. Pentru ei “negociere” înseamnă șpagă, negociere în interes personal. 30 de ani nu s-a gândit nimeni la asta și nu știu cum să negocieze în interes public. E o idee care trebuie explicată și urmărită.
În loc să ceară 10% pentru ei, ar trebui să ceară 10% pentru oraș.
PUG, PUG, PUG
Nu poți face nimic fără un plan general care transpune în fapt, în reglementări, o viziune generală asupra dezvoltării orașului (aprobată prin strategia de dezvoltare). PUG e baza, regula generală, și ar fi bine să ai unul bun, recent și bazat pe date. Dacă PUG e vechi sau prost, el va fi făcut praf prin PUZ-uri, modificări și derogări. Bucureștiul e un exemplu în acest sens.
PUZ derogă doar dacă există un interes public.
Un PUG lucrează la scară mare, la scara întregului oraș, și din cauza asta nu are rezoluția necesară încât să rezolve în detaliu toate problemele locale. PUG dă niște reguli generale, dar întotdeauna viața este mai complexă decât se poate prinde în niște reguli. De-aia există posibilitatea de a detalia o anumită zonă prin planuri urbanistice zonale (PUZ).
PUZ-urile trebuie să meargă în direcția stabilită prin PUG. Sigur că PUZ-urile pot deroga, trebuie să existe o marjă cu care aceste planuri să poată modifica regulile generale, dar această depășire trebuie să fie excepția, nu regula, și să fie folosite numai atunci când există un interes public pentru asta, nu doar un interes privat. Orice dezvoltator ar vrea să câștige cu 20% mai mulți bani, dar asta nu este o justificare pentru schimbarea regulilor (din păcate ăsta este singurul motiv care se invocă în 90% dintre PUZ-uri). Vezi Negociere.
PUZ costă și obligă
Știți cum ajung să fie construite blocuri în câmp? Se aprobă un PUZ pe un teren pe care nu e nimic și care desenează niște drumuri frumoase (2, 4 benzi cu trotuare late și piste de biciclete) după care se emit autorizații de construire pentru terenurile adiacente acestor străzi ca și cum ele ar exista. Doar că ele nu există în realitate și nici nu vor exista pe termen nedefinit.
Un plan de urbanism este o promisiune, o obligație de a face ca lucrurile desenate pe hârtie să se întâmple. O dată ce arhitectul șef și-a dat acordul, primarul a acceptat și consiliul a votat, planul de urbanism devine un plan de investiții care trebuie făcut în niște termene clare.
Planurile de urbanism ar trebui să conțină, și asta e obligație legală, un plan de acțiuni care spune cine ce face și cât costă pe fiecare. Orice documentație de urbanism presupune un cost public. Costurile publice trebuie coordonate cu bugetele locale si proiectele de investiții. Nu poți să spui “nu știu, noi doar am aprobat un desen despre cum va fi în viitor, vedem noi când și dacă putem să facem ceva”. Trebuie să îți asumi costurile și termenele.
Altfel, primăria aprobă, privații construiesc, drumul nu se face niciodată.
Prioritizarea investițiilor și oportunitatea
Există o discrepanță imensă între dorința și puterea de a construi a privaților și capacitatea primăriilor de a ține pasul cu urbanizarea unor zone (drumuri, rețele edilitare, servicii publice).
În ultimii 30 de ani, primăriile au adoptat zeci de planuri de urbanism fără să aibă resursele de a le duce la bun sfârșit. Privații au construit, primăriile nu. Odată cu conștientizarea faptului că planurile de urbanism sunt planuri operaționale iar aprobarea lor creează o obligație ca primăriile să acționeze, este nevoie de o prioritizare a intervențiilor, deci de o prioritizare a planurilor de urbanism care se aprobă.
Primăriile au aici un instrument foarte bun pe care îl pot folosi și anume avizul de oportunitate (sau avizul de inițiere cum se cheamă în noul Cod al Urbanismului și Construcțiilor, CATUC, care este acum în Parlament). Emiterea lui este momentul în care primăria spune “Da, vreau și pot să facă acest proiect. Sunt de acord cu dezvoltarea în această direcție, am banii și îmi asum termenele”. Dacă nu am banii, nu îmi asum acest proiect și nu emit, justificat, avizul de oportunitate.
Da, dar unde?
Adevărul este că primăriile nu mai au terenuri. Le-au vândut, le-au retrocedat, le-au pierdut. Nici dacă ar vrea să construiască ceva nu ar avea unde.
Este absolut necesar ca primăriile să aibă a politică funciară pe termen lung. Să își coordoneze viitoarele planuri de investiții cu asigurarea de terenuri prin cumpărare, expropriere și protejarea puținelor rezerve de teren pe care le mai au.
Procesele de restructurare sau regenerare urbană le dau posibilitate să negocieze cedări de terenuri private în schimbul negocierii în marjele regulilor de urbanism.
Standarde de calitate a vieții urbane
Pentru a ajuta la prioritizarea proiectelor (documentații de urbanism & investiții) primăriile trebuie să își stabilească niște standarde minime de calitate a vieții urbane pe care își asumă că le vor asigura cetățenilor. Oamenii care locuiesc în localitate vor avea clădirile racordate la utilități, acces la drum asfaltat cu trotuar fără mașini parcate pe el, grădiniță și școală la o distanță de minim x minute, spital la y min, parc, parcări publice etc.
Pe baza standardului se analizează câți dintre locuitori sau care zone din localitate se înscriu și care nu. Și apoi se face un plan de investiții în așa fel încât într-un număr de ani toate zonele existente să fie la acest standard după care se pot prioritiza care zone noi de mare interes, acolo unde orașul vrea să se dezvolte, vor intra în programe de urbanizare.
Definirea standardelor de calitate a vieții urbane este o ocazie excelentă ca administrațiile, primarii și candidații la primărie să își definească viziunea pe care o propun. Aici e locul în care ar trebui să apară măsurile efective pe care primarii le propun (tip de locuire, mobilitate, parcări, patrimoniu, spatii verzi, spații publice etc.)
Etapizarea autorizațiilor
Autorizațiile de construire trebuie corelate cu capacitatea primăriilor de a urbaniza zone noi. Unde poți, faci și dai oamenilor posibilitatea să construiască. Unde nu poți, temporizezi.
Cea mai mare greșeală este să aprobi planuri peste tot, să îi lași pe oameni să construiască și apoi să nu poți să le asiguri pachetul minimal de servicii publice și infrastructură.
Studiile și datele contează
Pentru a ști ce să faci mai întâi și unde, ai nevoie de date bune și recente. Ai nevoie de studii. Câți locuitori sunt și unde sunt, câți aduce în plus un anumit proiect? Ce nevoi au? Ce avem acum la nivel de servicii și ce mai avem nevoie? Câți copiii în plus vom avea la anul? Câte școli sunt cu câte locuri, câte mai avem nevoie și unde le punem? Cât spațiu verde avem și unde ar mai fi nevoie? Întrebări la care nu poți răspunde dacă nu ai date.
Cum afectează un anumit proiect propus orașul? Care sunt externalitățile negative? În practica administrativă a ultimilor decenii, aceste studii, cerute de lege, au fost complet golite de conținut. Facem studii de însorire în care nimeni nu umbrește pe nimeni, studii de circulație în care traficul nu se blochează niciodată, studii de impact socio-economic în care toate proiectele fac numai bine și nu consumă nimic de la ceilalți. Mii de dosare peste dosare, cu studii fără concluzii și care nu zic nimic. Am golit de substanță toate procedurile care presupun studii de impact și proiecții.
Asta trebuie să se schimbe și să revenim la date clare și studii bine făcute și care au consecințe.
Creșterea capacității administrative
În primul rând capacitatea de a gândi. De a ști ce să ceri, de a analiza datele și de a proiecta scenarii și soluții. De a avea voință proprie.
Din cauza faptului că administrațiile au rămas complet fără capacitate proprie de proiectare, singurii angajați din departamentele de urbanism fiind cei care analizează dosarele pentru avize și autorizări, primăriile nu au în acest moment nicio capacitate de a își face propriile planuri. Ele sunt complet la mâna dezvoltatorilor privați care vin și propun lucruri, tot ce pot să facă este să analizeze, formal, niște opis-uri de dosare. Aveți aia? Aveți ailaltă? Atunci e bine. Cam asta e tot ce poate să facă o primărie în domeniul urbanismului.
Înființarea Agențiilor de Urbanism propuse prin Codul Urbanismului ar fi un pas benefic în creșterea capacității autorităților de a analiza și proiecta.
Recuperarea inițiativei administrației în planificarea urbană
Odată cu creșterea capacității de înțelegere și acțiune, primăriile trebuie să devină mult mai active în planificarea propriilor orașe. Nu poate fi lăsată toată dezvoltarea pe mâna intereselor private punctuale, legitime sigur, dar limitate.
Primăria este cea care trebuie să lucreze la scară mare, să direcționeze și să coordoneze, că doar asta înseamnă planificare urbană. Să inițieze ea marile planuri de urbanism de care este nevoie pentru că nu poate cere asta de la privați. Să facă ea regenerare urbană, restructurare, reparcelări, tocmai pentru a ajuta viitoarea dezvoltare economică adusă de privați.
Consultările publice contează
Pentru că legea le obligă, administrațiile locale fac consultări de formă ca să bifeze o listă de cerințe. Se afișează la avizierul instituției un plan tehnic din care nimeni nu înțelege nimic și se cere populației să transmită păreri pe un email. Asta e tot.
O consultare publică reală e dificilă și implică muncă multă și know-how. În primul rând documentațiile de urbanism trebuie explicate în limbaj normal, nu tehnic, și prin desene ilustrative ușor de înțeles de oricine. Explicat care sunt avantajele și dezavantajele unui plan, ce se pierde și ce se câștigă. Care sunt alternativele?
Fără consultare publică orice intervenție urbană va rămâne agresivă. Nimeni, nimic și într-o zi apar niște excavatoare și încep să sape ceva pe strada ta. Oricine s-ar panica. Oameni trebui întâi informați, consultați și convinși și apoi săpat.
